1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Договор найма жилого помещения не подразделяется на два самостоятельных вида: коммерческого найма и социального найма .
Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища.
Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК.
Среди нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения , следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Он содержит принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель . В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.
Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование - для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686).
Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).
Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.
Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:
1) согласие наймодателя;
2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан <*>;
3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.
Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.
Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).
Легальное определение договора найма жилого помещения содержится в первом пункте статьи 671 гражданского кодекса Российской Федерации: По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Из содержимого становится ясно, что договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора. В свою очередь, возмездным является договор потому, что жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Двустоусторонним же его можно назвать потому, что обязанности имеются у обеих сторон. Так, на наймодателя возложена обязанность предоставить другой стороне жилое помещение, тогда как наниматель обязан своевременно вносить за него плату.
Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.
Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
- 1) служебные жилые помещения;
- 2) жилые помещения в общежитиях;
- 3) жилые помещения маневренного фонда;
- 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
- 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.
В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».
Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения».
До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.
С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.
Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .
Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.
ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения
В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.
По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).
Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.
Стороны договора
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.
Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Объект найма
Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Срок найма
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Плата по договору социального найма
Плата по договору социального найма включает:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
- плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.
Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.
Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).
Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).
Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.
Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд». Жилой фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.
В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:
фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);
государственный жилищный фонд;
муниципальный жилищный фонд.
При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).
Основания возникновения жилищных отношений:
решение органа местного самоуправления (социальный найм);
договор (коммерческий найм).
Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.
Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 г. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).
В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма. ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма - ЖК РФ.
Нормативные акты субъектов РФ.
Договор социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:
постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);
наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);
решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.
Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:
граждане, не имеющие жилых помещений;
граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;
граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).
Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:
гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.
Наймодатель обязан:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).
Наниматель имеет право:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).
Наниматель обязан:
пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;
своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;
производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;
соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;
не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;
в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.
Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.
Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).
Судебное выселение граждан без предоставления другого жилого помещения:
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использования жилого помещения не по назначению.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.
Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:
соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;
дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;
жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.
Форма договора: письменная.
Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.
Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.
Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.
Наниматель имеет право:
заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);
производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;
расторгнуть договор;
давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.
Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.
В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.
Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия, права на жилое помещение утратит лишь выбывший к другому месту жительства.
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.п.);
Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):
задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме - более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;
использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов соседей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.
Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.
Дистанционное обучение для тех, кто не хочет стоять в пробках по доступным ценам
Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы
Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть поднаниматели и временные жильцы.
Временные жильцы могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев с предварительного уведомления наймодателя (ст. 680 ГК РФ несет общий характер для любой разновидности договора найма). Если срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель или любой иной член семьи могут потребовать выселения временных жильцов не позднее 7 дней после предъявления требования о выселении. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Они проживают бесплатно (соблюдение о норме общей площади жилого помещения не требуется). В то время как ст. 80 ЖК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.
Договор поднайма регулируется ст. 685 ГК РФ, которая предусматривает плату за пользование предоставленным жилым помещением.
Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель.
На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
При социальном найме жилого помещения, договор поднайма заключается с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Срок договора определяется сторонами, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора сторона договора - инициатор обязана предупредить другую сторону за три месяца. Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.
Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда)
Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Содержание договора безвозмездного пользования имуществом. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования.
Общая характеристика договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды)
По договору безвозмездного пользования имуществом одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает другой стороне (ссудополучателю) во временное владение и пользование имущество, а ссудополучатель обязуется вернуть его в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Данный договор широко применяется в быту. Договор ссуды возникает во взаимоотношении между гражданами по поводу различных предметов: от бритвы до недвижимости, велосипедов, автомобилей и т.д. Весьма широкое распространение данный договор получил с деятельностью библиотек, где сторонами выступают физические и юридические лица. На практике нередко договоры безвозмездного пользования представляют собой притворную сделку. Цель сторон - использование для обычных возмездных отношений того льготного режима, который установлен для отношений безвозмездных.
Юридическая квалификация договора - договор является безвозмездным, может быть консенсуальным (в этом случае - двусторонним), реальным (в этом случае - односторонним).
Источники правового регулирования:
гл. 36 ГК РФ (ст. 689-701);
к договору ссуды применяются многие нормы о договоре аренды, поскольку по характеру он сходен с ним, на что имеется прямое указание в п. 2 ст. 689 ГК РФ;
ст. 5-10 Закона РФ «О библиотечном деле»;
Лесной кодекс РФ ст. 36 (договор безвозмездного пользования участком лесного фонда) и др.
В обоих договорах - аренды и ссуды - существует одинаковый объект - индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Совпадают также цели - оба направлены на передачу имущества во временное пользование. Основное различие между договорами проводится по признаку возмездности (в аренду имущество сдается за плату).
Стороны договора: ссудодатель и ссудополучатель. В их роли могут выступать любые субъекты гражданского права.
Ссудодатель - собственник имущества и иные лица, управомоченные на то законом. Своеобразие договора ссуды заключается в том, что, передавая вещь в пользование, ссудодатель не извлекает из такого представления никаких прямых выгод, то есть не получает никакого встречного предоставления. Поэтому сфера применения договора касается обычно отношений, имеющих лично-доверительный характер. ГК РФ устанавливает единственное ограничение по субъектному составу (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Эта норма направлена на предотвращение злоупотребления со стороны указанных лиц своим положением, использование имущества организации для получения доходов без уплаты соответствующих налогов.
Ссудополучатель - это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование. На время пользования вещью ссудополучатель становится ее титульным владельцем и пользуется правом защиты своего владения в соответствии со ст. 305 ГК РФ.
Существенные условия договора: предмет и безвозмездность. Безвозмездность является определяющим условием, и должно быть отдельно оговорено или явно должно следовать из содержания договора, иначе договор может быть признан договором аренды. Предметом договора является любая непотребляемая вещь, которая в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Эта вещь должна быть индивидуально-определенной, поскольку ссуда предполагает возврат не аналогичной, а той же самой вещи. В безвозмездное пользование передаются как движимые, так и недвижимые вещи. Так, согласно ст. 607 ГК РФ, в безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Ограничения на сдачу имущества в безвозмездное пользование могут предусматриваться только законом.
В законодательном порядке могут устанавливаться и особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других природных объектов.
Срок договора. Договор может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае отказ от договора ссуды осуществляется по правилам п. 1 ст. 699 ГК РФ, в котором установлен месячный срок извещения о таком отказе, как для движимого, так и для недвижимого имущества, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
Форма договора определяется правилами о форме сделок гл. 9 ГК РФ. Специальные требования, установленные договором аренды ст. 609 ГК РФ, к ссуде не применяются.
Дистанционное обучение для тех, кто ценит свое время по доступным ценам
Ссудодатель обязан:
отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, в том числе за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора (ст. 693 ГК РФ). За недостатки, о которых он не знал, ссудодатель ответственности не несет;
в случае обнаружения в переданном имуществе недостатков, за которые ссудодатель отвечает, ссудополучатель вправе потребовать безвозмездного их устранения, возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо расторжения договора, а также возмещения причиненного ему реального ущерба. Ссудодатель обязан незамедлительно после получения требования ссудополучателя заменить неисправную вещь или устранить ее недостатки за свой счет;
ссудодатель обязан уведомить ссудополучателя о правах третьих лиц на предмет договора, в случае не уведомления ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).
Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):
использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
не выполняет обязанностей по содержанию вещи в исправном состоянии;
передает вещь третьему лицу без согласия ссудодателя.
Ссудополучатель обязан:
производить как текущий, так и капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором;
пользоваться переданной в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
при прекращении договора безвозмездного пользования вернуть ссудодателю ту же вещь в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 4 ст. 689 ГК РФ);
ссудополучатель несет риск случайной гибели переданного ему имущества в случаях:
а) использования вещи не в соответствии с договором или не по назначению;
б) передачи вещи ссудополучателем третьему лицу без согласия ссудодателя;
в) если ссудополучатель мог предотвратить гибель вещи, находящейся в его пользовании, пожертвовав своей, но не сделал этого.
Ссудополучатель вправе:
в случае нарушения ссудодателем условий договора потребовать передачи недостающих принадлежностей и документов предмету договора, либо расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба;
в случае непередачи ссудодателем имущества в нарушение условий договора ссуды ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба (ст. 692 ГК РФ);
односторонне расторгнуть договор, предупредив ссудодателя не менее чем за один месяц, если иной срок не установлен договором.
Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК РФ). Эта ответственность наступает, если ссудодатель не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя, за исключением вреда, причиненного источником повышенной опасности, когда ответственность несет владелец вещи, то есть ссудополучатель.
Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования
Смена ссудодателя не влечет за собой прекращения договора ссуды. В случае смерти гражданина-ссудодателя, либо реорганизации или ликвидации юридического лица, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 700 ГК РФ).
Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.
Наём жило́го помеще́ния - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Объектом найма выступают жилые помещения, которые составляют жилищный фонд.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на
частный (находится в собственности граждан и юридических лиц),
государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ)
муниципальный (находится в собственности муниципальных образований).
По целям использования выделяют
фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов),
специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов),
индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования),
фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе
договорные формы его использования.
договор социального найма жилого помещения
договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом,
договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.
Договор найма жилого помещения социального использования
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления*(74), нуждающихся и состоящих на очереди за получением жилья.
Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения является бессрочным .
Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.
Договор социального найма заключается в письменной форме. Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований:
1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа);
2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа);
3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).
Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное..
На стороне нанимателя могут выступать сонаниматели.
Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.
Наниматель
Права
1.вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК).
2.Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК).
4. Право на обмен.
5.Право на замену жилого помещения (ст. 81 ЖК).
6.Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК).
7.Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК).
8.Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71).
Обязанности
Плата за коммунальные услуги.
Проводить текущий ремонт жилого помещения.
Наймодатель, обязанности:
1.Осуществление капитального ремонта *(84).
2.Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства.
Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения .
Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.
КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП).
Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.
За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени).
Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.
Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:
проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;
временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.
Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом*(86). Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).
В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.
Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.
Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.
Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей:
Он может быть заключен с любым лицом
Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;
в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.
коммерческий наем - всегда возмездный договор
Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.
Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.
В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Loading...